Welchen Einfluß hat die derzeit hohe Inflation auf den Immobilienmarkt?
Jahrelang gab es für die Zinsen nur eine Richtung, nach unten. Negativzinsen auf Guthaben und Zinsen für Baufinanzierungen für teilweise unter 1% p.a. an Zinskosten waren nichts Ungewöhnliches. Die Inflation, also die sog. Teuerungsrate, war in Deutschland im Mai 2022 mit 7,9 Prozent so hoch wie seit fast 50 Jahren nicht mehr, im Juni waren es 7,6 Prozent. Das Statische Bundesamt veröffentlicht die aktuellen Inflationsraten monatlich.
Die Frage, die sich jetzt stellt ist: Führt die hohe Inflation jetzt zu einer grundsätzlichen Zinswende? Verteuern sich dadurch Immobilienfinanzierungen nachhaltig? Und geht dadurch das Interesse an Wohneigentum auch in Köln Junkersdorf zurück? In diesem Blog gehen wir den Fragen auf den Grund.
Was versteht man unter Inflation?
Inflation bedeutet vereinfacht gesagt, dass das Geld seine Kaufkraft verliert. Umgangssprachlich kann man sagen, dass das Geld dann weniger wert ist.
Die Inflationsrate wird in Prozent ausgedrückt und gibt an, wie sehr Preise für Waren und Dienstleistungen in einem bestimmten Zeitraum – meist innerhalb eines Jahres – gestiegen sind.
Der aktuelle Hintergrund
Zuerst störte die Corona-Pandemie seit Frühjahr 2020 relevante, globale Lieferketten, dann kam im Februar 2022 noch der Angriff Russlands auf die Ukraine dazu. Weitere Lieferketten wurden gestört und es entstanden zusätzliche Auslöser für nun deutlich gestiegene Preise für Erdgas und Mineralölprodukte.
Dies alles sind maßgebliche Treiber der aktuell hohen Inflationsrate, die zuletzt Anfang der 1980-Jahre auf ähnlich hohen Niveau war, damals verursacht durch steigende Mineralölpreise infolge des ersten Golfkriegs.
Zentralbanken reagieren auf gestiegene Inflation
Das Ziel ist der europäischen Zentralbank ist es, die Inflationsrate in der Nähe von 2% p.a. zu halten. Derzeit ist das Ziel in Gefahr und bringt das Ziel der Preisstabilität in ernsthafte Gefahr. Volkswirte kritisieren, warum die EZB nicht nachhaltig die Netto-Anleihenkäufe reduziert.
Denn je länger die Zentralbank an ihrer lockeren Geldpolitik festhält, desto mehr steigen auch die Inflationserwartungen der Bevölkerung und damit besteht die Gefahr, dass sich die derzeit hohe Inflation dauerhaft festsetzt.
Die amerikanische Notenbank hat bereits den Leitzins deutlich nach oben angepasst. Es bleibt abzuwarten, wann und ob die europäische Notenbank mit ähnlicher Entschlossenheit die Zinsen schrittweise erhöhen wird.
Was bedeutet eine höhere Inflation für Immobilien?
Deutliche Zinssteigerungen für Baufinanzierungen
In einer EZB-Ratssitzung im Juli 2022 hat nun die europäische Zentralbank die Zinswende eingeleitet und den Leitzins um 0,5% angehoben. Die Zinsen für Baudarlehn hängen an der Entwicklung der Verzinsung von Bundesanleihen, und diese Verzinsung ist im Vergleich zum Vorjahr bereits um rund 1,5% gestiegen. Einschlägige Vergleichsportale geben hier immer einen guten Überblick über die aktuellen Zinsangebote und die Zinsentwicklung.
In ähnlicher Höhe haben sich auch die Kreditkosten gesteigert. Die sich anbahnende Zinswende hat also schon zu Auswirkungen bei den Konditionen bei Baufinanzierungen geführt. Es ist zu erwarten, dass weitere Erhöhungen des Leitzinses durch die EZB auch weiterhin die Baukredite verteuern wird.
Grundsätzlich bewegen sich die Zinsen solcher Kredite immer noch auf einem historisch günstigen Niveau, wobei ein zeitnaher Anstieg auf 3% und darüber auch kurzfristig nicht auszuschließen ist.
Weiterhin starke Nachfrage nach Wohnimmobilien, kurzfristiger Rückgang im Sommer
Im Juli 2022 ist die Nachfrage nach Wohnungen, aber auch Häusern erstmals seit langem in den großen Ballungsräumen in Deutschland zurückgegangen. Wir erwarten nicht, dass dies bereits als grundsätzliche Trendumkehr des Marktes zu sehen ist. Wir werden diese Entwicklung aber engmaschig beobachten.
Dass das höhere Zinsniveau zu einer dauerhaft geringeren Nachfrage nach Wohneigentum führt, ist gerade wegen der voranschreitenden Inflation eher nicht zu befürchten. Eher sollte das Gegenteil der Fall sein.
Denn da Kaufkraftverluste durch die Geldanlage in Sachwerten vermieden werden können und die Inflation durch Wertzuwachs überkompensiert werden kann, ist eher mit einer weiter gesunden Nachfrage nach Wohnimmobilien zu rechnen.
Was sind die Alternativen zur Anlage in Immobilien?
Der Wunsch nach Sicherheit bei der Vermögensanlage sowie der Wunsch nach einem Eigenheim sind weiter ungebrochen und wird voraussichtlich dazu führen, dass Immobilien weiterhin gefragt sind.
Ebenso kann es sein, dass sich Investoren und Kapitalanleger vermehrt aus Aktien sowie anderen volatileren Anlagemöglichkeiten zurückziehen und in krisensichere Anlagen wie Immobilien umschichten.
Weiter moderat steigende Immobilienpreise
Angesichts des bereits bestehenden Nachfrageüberhangs in zumindest attraktiven Wohnquartieren in Ballungsräumen wird der weitere Preistrend auf den Immobilienmärkten weder einbrechen noch sich grundsätzlich umkehren.
In einigen Großstädten sind zwar bereits leichte Preisrückgänge im laufenden Jahr 2022 zu verzeichnen gewesen. Unserer Ansicht nach werden die Immobilienpreise allerdings weiter steigen und vor allem durch die Inflation zusätzliche Dynamik erhalten.
Ebenso wird die Wohnungsknappheit wegen der momentan auch wieder rückläufigen Bautätigkeit weiterhin knapp bleiben. Auch die deutlich gestiegenen Baukosten im Neubaubereich und bei Sanierungsobjekten begrenzt einen Preisrückgang bei Immobilienobjekten des Bestandes nach unten.
Somit bleibt unseres Erachtens einzig die Frage, wie deutlich die Inflation den bisherigen Preisanstieg verlangsamt.
Rückläufige Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen
Die Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen wird einerseits durch steigende Zinsen auf der einen Seite gedämpft, weil die monatliche Rate dementsprechend auch das Haushaltsbudget zusätzlich belasten wird.
Der grundsätzliche Kaufkraftverlust bei hoher Inflation macht aber die Kreditaufnahme auch umgekehrt zunehmend attraktiv. Bei der Unterstellung, dass sich diese beiden Effekte gegenseitig ausgleichen, ist ebenfalls von dieser Seite ein deutlicher Preisrückgang am Immobilienmarkt nicht zu erwarten.
Deshalb bleibt es für uns dabei: der Erwerb einer Immobilie bleibt weiterhin eine attraktive Investment-Entscheidung.
Schützt eine Immobilie vor Inflation?
Bei der Antwort auf diese Frage kommt es unter anderem darauf an, wie Sie Ihre Immobilie nutzen:
Auswirkungen bei selbst genutztem Immobilieneigentum
Eigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, müssen mit steigenden Neben- und Betriebskosten rechnen. Aufgrund der ebenso steigenden Immobilienpreise und weiterhin zunehmenden Nachfrage bietet die selbst genutzte Immobilie aber in den meisten Fällen einen vergleichsweise sicheren Schutz vor Inflation.
Eigentümer einer Immobilie kommen meist günstiger weg als Mieter einer Immobilie. Schließlich sind die Kreditraten oft langfristig festgeschrieben. Wer eine Anschlussfinanzierung benötigt, muss jedoch steigende Zinsen mit einplanen.
Auswirkungen bei vermietetem Immobilieneigentum
Eigenheimbesitzer, die ihre Immobilie vermieten, profitieren grundsätzlich von einem steigenden Immobilienwert und einem sinkenden Schuldenwert. Ist die Finanzierung langfristig angelegt, entsteht zusätzlich ein positiver Effekt: der reale Wert des Kredits wird ebenfalls durch die Inflation reduziert.
Auch Eigentümer von vermietetem Immobilieneigentum müssen mit steigenden Neben- und Betriebskosten rechnen, wobei zu beachten ist, dass diese Kosten teilweise vom Mieter zu tragen sind. Die Mehrkosten sind so meist über eine Erhöhung der Miet- beziehungsweise Neben- und Betriebskosten direkt auszugleichen.
Des Weiteren kann bei Abschluss eines Indexmietvertrags geregelt werden, die Miete in Abhängigkeit der steigenden Lebenshaltungskosten in regelmäßigen Abständen entsprechend anzupassen.
Kind Immobilien-Kontor. Professionell | Vertrauensvoll | Kompetent. Köln Junkersdorf.
