Bewertungsverfahren - Immobilie bewerten lassen
Haben Sie sich auch schon einmal gefragt, wie viel Ihr Haus eigentlich wert ist und wollen Ihre Immobilie bewerten lassen? Oder, falls Sie auf der Suche nach einer passenden Immobilie sind, wie viel Geld Sie für ein Objekt nach Ihren Vorstellungen investieren müssen? Oder vielleicht beabsichtigen Sie konkret, Ihr Haus zu verkaufen? Viele Hausbesitzer und potenzielle Käufer von Immobilien stellen sich diese Fragen ebenso - in Köln Junkersdorf und Umgebung, sowie in ganz Deutschland.
Für die Ermittlung eines marktgerechten Immobilienwerts sind Sie bei uns hervorragend aufgehoben. Als kompetenter Makler, der über die nötige Erfahrung und Expertise am Immobilienmarkt verfügt, stehen wir Ihnen als Ansprechpartner für den Kauf oder Verkauf eines Wohn- oder Geschäftshauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks jederzeit gern zur Verfügung.
Neben den Besonderheiten der jeweiligen Lage und den individuellen Gegebenheiten der einzelnen Immobilie gibt es einige objektive Kriterien, die für die Wertermittlung einer Immobilie herangezogen werden.
Die unterschiedlichen Bewertungsmethoden gliedern sich in den Bereich des Sachwertverfahrens, des Vergleichswertverfahrens und des Ertragswertverfahrens.
Wir stellen Ihnen diese drei Methoden im Folgenden erst einmal ausführlich vor, gehen auf die wesentlichen Faktoren zur Wertermittlung ein und beantworten die Frage, in welchem Zusammenhang welches Verfahren angewendet wird. Die Vor- und Nachteile der einzelnen Verfahrensweisen werden genauso benannt wie die Grenzen rein sachlicher Maßstäbe bei der Beurteilung des Marktwerts einer Immobilie.
Abschließend geben wir unser Urteil darüber ab, inwieweit die Verfahren im jetzigen Marktumfeld zur Ermittlung eines realistischen Marktwertes anwendbar sind. Somit werden Sie am Ende dieses Beitrags einen guten Überblick über eine adäquate Immobilienbewertung haben.
Gesetzliche Grundlagen und Vorgaben
Der Verkehrswert von Immobilien wird grundsätzlich in der Wertermittlungsverordnung (WertV) und seit 2010 zusätzlich auch in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Gutachterausschüsse sind beispielsweise zur Anwendung der Wertermittlungsverordnung zur Feststellung des Verkehrswertes verpflichtet. Die in der WertV enthaltenen Verfahren sind normiert und wurden zuletzt 1997 geändert. In der neueren Immobilienwertermittlungsverordnung werden zusätzliche Aspekte zur Feststellung des Immobilienwertes herangezogen. Dazu gehören beispielsweise städtebauliche Umstände, die für den Wert relevant sein können, oder die energetische Beschaffenheit des Objekts.
Das Sachwertverfahren - Immobilie bewerten lassen
Die Paragrafen 21 bis 23 der ImmoWertV regeln das Sachwertverfahren für den Verkehrswert einer Immobilie. Diese besondere Form der Wertermittlung wird meist in den Fällen angewendet, in denen die Immobilie nicht zur Renditeerzielung genutzt wird.
Klassischerweise wird das Sachwertverfahren bei selbst genutzten Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern oder Eigentumswohnungen angewendet. Der Wert der Immobilie bemisst sich nicht nach den zu erzielenden Erträgen, sondern nach den Kosten der Herstellung oder dem etwaigen Wiederbeschaffungswert.
Berücksichtigung findet neben dem Gebäude selbst auch die Lage der Liegenschaft und die Grundstücksgröße. Die jeweils regionalen Gutachterausschüsse setzen in der Regel jährlich aktuelle Bodenrichtwerte für einzelne Stadtteile und Straßenzüge fest.
Im Endeffekt dient diese Methodik zur Feststellung der Kosten eines fiktiven Neubaus des Gebäudes, wobei die Abnutzung und weitere wertmindernde Umstände mit einbezogen werden und der Wert des Grundstücks auf Basis der aktuellen Bodenrichtwerte hinzugerechnet wird.
Das Vergleichswertverfahren
Im Gegensatz zum recht starren Sachwertverfahren bietet das Vergleichswertverfahren flexiblere Möglichkeiten, einen marktgerechten Immobilienwert zu bestimmen. Daher wird dieses Verfahren in jüngerer Zeit auch häufig (zusätzlich) zur Wertbestimmung von Immobilien genutzt.
Ein kompetenter und sachkundiger Makler kennt die aktuellen Angebote in seinen Zielmärkten und weiß, welche Kaufpreise in der jeweiligen Region unter Einbeziehung der aktuellen Marktgegebenheiten realistischerweise zu erzielen sind.
Wie der Name schon sagt, werden beim Vergleichswertverfahren Vergleiche zu anderen Objekten herangezogen. Dabei geht es nicht um fiktive oder statistische Werte, sondern um konkrete Verkaufspreise, die in ähnlichem Kontext realisiert wurden. Als Vergleichsmaßstab kann zum Beispiel das Baujahr, die Lage, die Ausstattung, die Bodenbeschaffenheit, die Wohnfläche und die Nutzung herangezogen werden.
Bestenfalls werden möglichst viele verschiedene Faktoren zur Wertbestimmung herangezogen. Optimalerweise ist erst kürzlich in der Nachbarschaft des infrage kommenden Objekts ein ganz ähnliches Haus verkauft worden. Da dies praktisch nur selten der Fall ist, wird im Vergleichswertverfahren auf eine Kaufpreissammlung zurückgegriffen, in der ähnlich gelagerte Immobilienkäufe von einem Gutachterausschuss oder einen Immobiliendienstleister zusammengetragen sind.
Den individuellen Charakteristika der einzelnen Immobilien wird dann mit Abschlägen oder Zuschlägen Rechnung getragen. Die jeweilige Bodenbeschaffenheit, die Verkehrslage, die Infrastruktur, mögliche negative Umwelteinflüsse oder Nutzungsbeschränkungen finden darin Eingang. Letztlich zielt das Vergleichswertverfahren darauf ab, eine möglichst realistische Immobilienbewertung auf Basis von am Markt verfügbaren Vergleichsobjekten zu generieren.
Das Ertragswertverfahren
Anders als im Sachwertverfahren, bei dem die bauliche Substanz des zu bewertenden Objekts im Vordergrund steht, ist im Ertragswertverfahren die Ermittlung der dauerhaft erzielbaren Erträge von hoher Relevanz. Dementsprechend findet dieses Verfahren vor allem bei Renditeobjekten seine Anwendung. Dies sind vornehmlich Mietwohngrundstücke mit Mehrfamilienhäusern, reine Geschäftsgrundstücke mit Gewerbeflächen, Werkstätten oder Büros und gemischt genutzte Immobilien. Wohngrundstücke in Eigennutzung werden im Regelfall nicht im Ertragswertverfahren bewertet.
Mit dem Verfahren wird nicht nur das Gebäude als solches bewertet, sondern auch der Wert des Grund und Boden berücksichtigt. Diese beiden Faktoren werden getrennt voneinander behandelt. Zunächst einmal wird der Jahresrohertrag ermittelt, der sich aus den zu erzielenden Erträgen des Objektes abzgl. der Bewirtschaftungskosten ergibt. Darin einberechnet sind Kriterien wie Marktgängigkeit, Größe und Ausstattung der Immobilie. Daraus ergibt sich der Kapitalfluss, der dem Eigentümer des Objekts zur Verfügung steht.
Auf Basis des Bodenrichtwertes wird dann unter Zuhilfenahme eines sog. Liegenschaftszinses die Bodenwertverzinsung ermittelt. Diese wird vom Jahresrohertrag abgezogen und die Differenz bildet dann den Reinertrag des Gebäudes.
Um den Reinertrag eines Gebäudes in den Ertragswert zu überführen, wird ein sog. Vervielfältiger benötigt, der aus der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz abgeleitet wird. Der Liegenschaftszinssatz stellt das Risiko dar, dem die zukünftigen Zahlungsflüsse aus der Vermietung der Liegenschaft unterliegen. Die Ableitung dieses Faktors erfolgt entweder finanzmathematisch oder anhand der in der ImmoWertV enthaltenen Tabelle.
Möglichkeiten und Grenzen der drei Bewertungsverfahren
Können Sie nun mit Hilfe der Verfahren den wirklichen Marktwert Ihrer Immobilie ermitteln? Ganz so einfach ist es leider nicht. Die Vorteile der Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und Vergleichswertverfahren liegen in den eindeutig festgelegten Kriterien und damit in der Objektivierbarkeit der Daten, die zu einem bestimmten Ergebnis führen.
Gleichzeitig beinhaltet dies aber auch den bedeutenden Nachteil, dass spezifische Faktoren, die den besonderen Reiz einer jeder einzelnen Immobilie ausmachen, hierbei keine Berücksichtigung finden. Das mag eine extravagante Raumgestaltung betreffen, die Nutzung besonders hochwertiger Baustoffe oder eine exklusives Wohnumfeld.
Meistens kann nur ein Spezialist und wirklicher Kenner die lokalen Immobilienmärkte verlässlich einschätzen und sagen, welchen realistischen Preis im Falle eines Verkaufes eine Immobilie am Markt erzielen wird.
Sind individuelle Marktpreisanpassungen vorzunehmen? Wie ist die derzeitige Nachfrage im lokalen Markt? Wie ist das derzeitige Angebot an vergleichbaren Objekten? Sind objektspezifische Wertanpassungen bei der realistischen Festlegung des Verkaufspreises zu berücksichtigen?
Steigen oder sinken die Zinsen momentan und welchen Einfluss hat das auf die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt? Das jetzige Marktumfeld mit einer hohen Inflation und damit gestiegenen Bau- und Handwerkerkosten, einem Anziehen der Zinsspirale und einem generell sehr unsicheren wirtschaftlichen Ausblick findet ebenso seinen Niederschlag auch auf dem Immobilienmarkt.
Ein marktgerechter Immobilienwert ergibt sich nicht zuletzt aus den oben beschriebenen Punkten. Dennoch kann sich aus der Anwendung der standardisierten Bewertungsverfahren ein erster und häufig auch recht guter Näherungswert ergeben.
Unerlässlich ist jedoch die Hinzuziehung eines kompetenten Maklers, egal, ob Sie Ihr Eigenheim verkaufen möchten oder mit dem Gedanken spielen, eine Immobilie zu erwerben. Nur ein fachkundiges Maklerbüro kann Sie vor einschlägigen Fehlern bei der Abwicklung bewahren und den bestmöglichen Preis für Sie aushandeln.
Sie haben noch weitere Fragen oder wollen in einen persönlichen Gespräch Ihre Immobilie bewerten lassen? Oder Sie möchten sich erst einmal ganz unverbindlich nach unseren Dienstleistungen erkundigen? Scheuen Sie sich nicht und kontaktieren Sie uns noch heute. Gern stehen wir für ein ausführliches Beratungsgespräch zu Ihrer Verfügung.
Kind Immobilien-Kontor. Professionell | Vertrauensvoll | Kompetent. Köln Junkersdorf.
