Immobilie vermieten: was ist für Eigentümer zu beachten
Wenn Sie Eigentümer einer nicht selbst genutzten Immobilie sind, dann wollen Sie sie sicherlich wirtschaftlich nutzen. Sie haben die Wahl zwischen "Immobilie vermieten" oder Immobilie verkaufen". Bei der Entscheidung für die Immobilienvermietung müssen Sie einige gesetzliche Vorgaben beachten. Außerdem sind Sie dann als Vermieter mit neuen Aufgaben konfrontiert.
Ein kompetenter Makler kann Sie dabei unterstützen, sodass Sie viel Zeit sparen und das Optimum aus Ihrem Vermietungsobjekt herausholen. Wann eine Vermietung sinnvoll ist und wie Ihnen ein Makler dabei helfen kann, erfahren Sie in diesem Artikel.
Lohnt die Vermietung oder ist der Verkauf besser?
Es gibt einige Lebenssituationen, in denen Sie über die weitere Nutzung Ihrer Liegenschaft entscheiden müssen: Immobilie vermieten oder verkaufen? Zu solchen Lebenssituationen gehören beispielsweise Umzug, Auszug der Kinder, Erbfall, Schenkung oder Trennung. Aber auch der Vermögensaufbau und die Altersvorsorge in der Zukunft können eine Entscheidung notwendig machen, ob Sie eine Immobilie vermieten oder besser verkaufen sollten.
Die Entscheidung zwischen Vermietung und Verkauf hängt von sehr vielen Faktoren ab. Dazu zählen persönliche, immobilienspezifische und externe Faktoren.
Die persönlichen Faktoren hängen mit Ihrer persönlichen Lebenssituation und Ihren Wünschen zusammen. Denn Ihre finanzielle Situation hat einen Einfluss darauf, ob Sie beispielsweise einen Verkaufserlös für eine andere hohe Investition oder zur Geldanlage benötigen. Außerdem müssen Sie abwägen, ob eine Eigennutzung der Immobilie in ein paar Jahren für Sie infrage kommt. Eine Immobilienvermietung ist immer mit Pflichten und gewissen Aufgaben verbunden. Bei Ihrer Entscheidung stehen Sie deshalb vor der Frage, ob Sie diese übernehmen können und wollen.
Zusätzlich beeinflussen ebenso immobilienspezifische Faktoren Ihre Entscheidung. So spielt es natürlich eine Rolle, ob Sie Alleineigentümer sind oder eine Erbengemeinschaft vorhanden ist. Darüber hinaus ist es wichtig, ob die Immobilie schon vollständig abbezahlt oder ob eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf zu entrichten ist. Aber auch der Immobilienwert, das Immobilienalter, der bauliche Zustand und die möglichen Mieteinnahmen müssen Sie bei der Entscheidung für oder gegen einen Verkauf berücksichtigen.
Schlussendlich gibt es noch externe Faktoren. Dazu gehört beispielsweise die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt in Ihrer Region. Wenn Mietimmobilien in Ihrer Region stark nachgefragt werden, dann ist eine Vermietung sinnvoll. In Regionen mit niedrigen Mietpreisen dagegen ergibt ein Immobilienverkauf eher Sinn.
Vorteile durch Vermietung mit Makler
Viele Immobilieneigentümer unterschätzen den Umfang der Aufgaben, wenn sie eine Immobilie vermieten wollen. Selbstverständlich können Sie Ihre Immobilie selbst vermieten. Ein Makler besitzt allerdings vor allem die Expertise und die Erfahrung, um diese Aufgaben rechtssicher und in hoher Qualität durchzuführen. Die Beauftragung eines Maklers bringt Ihnen daher einige Vorteile.
1. Umfassende Beratung
Schon für die Besichtigung des Vermietungsobjekts investiert ein kompetenter Makler viel Zeit. Mit seinem geschulten Auge erkennt der Makler die Vorteile und Nachteile. Außerdem kann der Makler aufgrund seiner Marktkenntnis bestens einschätzen, von welcher Zielgruppe das Vermietungsobjekt nachgefragt wird. Sein Fachwissen ermöglicht es ihm, Ihnen Tipps für Renovierungen, die optimale Präsentation oder die Gestaltung des Mietvertrags zu geben. Solche Tipps reduzieren die Vermarktungsdauer teilweise erheblich.
2. Exzellente Marktkenntnisse
Ein kompetenter Makler verfügt über exzellente Kenntnisse des Immobilienmarktes in der Region. So weiß er, wie hoch die zielgruppenspezifische Nachfrage ist, welche Vermietungsobjekte aktuell besonders gefragt sind und welche Markttrends es gibt. Darüber hinaus verfügt er über ein großes Netzwerk und eine bestehende Datei mit Kunden, die ein Haus oder eine Wohnung mieten wollen.
3. Hohe Zeitersparnis
Die Mietersuche ist eine zeitintensive Aufgabe. Mit der Beauftragung eines Maklers finden Sie in der Regel schneller als im Alleingang den richtigen Mieter. Das liegt nicht nur am Fachwissen und an der Erfahrung, sondern auch am vorhandenen Netzwerk und der Kundendatei. Die Delegierung der Vermietungs-Aufgaben bringt Ihnen insgesamt eine hohe Zeitersparnis.
4. Weniger Fehler
Mit dem Engagement eines Maklers nutzen Sie dessen Fachwissen bei der Haus- und Wohnungsvermietung. Das betrifft vor allem die Abläufe, die notwendigen Dokumente sowie Auskünfte. Mit der Beauftragung eines Maklers vermeiden Sie typische Fehler eines Privatvermieters.
Vorgehensweise bei Vermietung
Die Suche nach zuverlässigen und bonitätsstarken Mietern ist mit vielen Aufgaben verbunden, die Sie als Eigentümer und Vermieter übernehmen müssen. Ein kompetenter Makler kann Sie dabei unterstützen, wenn Sie ihn damit beauftragen.
1. Energieausweis erstellen
Die auf einem Energieausweis dargestellten Kennzahlen geben eine grobe Orientierung hinsichtlich der Energiekosten für Heizung und Warmwasserbereitung. Wenn Sie eine Immobilie vermieten wollen, dann müssen Sie spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis vorlegen. Die Daten eines vorhandenen Energieausweises müssen Teil der Vermarktungsunterlagen sein. Ein Makler unterstützt Sie bei der Beschaffung eines Energieausweises und berät Sie ausführlich zu den gesetzlichen Vorgaben.
2. Marktgerechte Miete ermitteln
Wenn Sie als Vermieter nicht regelmäßig vermieten, dann wissen Sie wahrscheinlich auch nicht, wie viel Miete Sie verlangen können. Die angemessene Miethöhe hängt von verschiedenen Faktoren ab. Darunter fallen zum Beispiel die Objektdaten wie Lage, Größe, Zustand und Ausstattung. Aber die Miethöhe wird selbstverständlich auch durch die Nachfrage, den örtlichen Mietspiegel, das Angebot an vergleichbaren Immobilienobjekten und die gesetzlichen Vorgaben bestimmt. Die Ermittlung einer marktgerechten Miete gehört für Makler zur beruflichen Routine.
3. Nebenkosten festlegen
Die Miete besteht nicht nur aus der Grundmiete, sondern auch aus den Nebenkosten in Form von Betriebskosten-Vorauszahlungen. Als Vermieter müssen Sie wissen, welche Nebenkosten umlagefähig sind und welche nicht. Das geht im Detail aus der Betriebskostenverordnung hervor. Bei der Festlegung der Betriebskosten-Vorauszahlung müssen Sie als Vermieter die Nebenkosten realistisch abschätzen und den Verteilerschlüssel korrekt festlegen.
4. Exposé erstellen
Zuverlässige und bonitätsstarke Mieter sprechen Sie mit einem ausführlichen Exposé an. Es sollte aussagekräftige Fotos, übersichtliche Grundrisse und weitere Unterlagen vollständig enthalten. Das Vermietungsobjekt muss immer zielgruppengerecht beschrieben sein. Zu den wichtigen Informationen gehören die Aufteilung, die Ausstattung und die Highlights des Vermietungsobjekts. Aber auch Angaben zur Lage und Infrastruktur sind wichtig.
5. Vermarktung starten
Eine zielgruppengerechte Vermarktung ermöglicht die zeitnahe Vorstellung von geeigneten Mietinteressenten. Sie haben als Vermieter die Qual der Wahl an Vermarktungskanälen. Aber ein kompetenter Makler kennt die gängigen Vermarktungskanäle mit ihren jeweiligen Vorteilen und Nachteilen bestens. Außerdem kann ein Makler immer auf Mietinteressenten aus seiner Datei zurückgreifen. In dieser Phase übernimmt ein Makler die Kommunikation mit den Mietinteressenten per Telefon, per E-Mail oder persönlich und entlastet Sie so zeitlich.
6. Besichtigungen durchführen
Die Organisation von Besichtigungen ist in vielen Fällen mit einem erheblichen Aufwand verbunden und eine verantwortungsvolle Aufgabe. Ein kundenfreundlicher Makler steht für Besichtigungen auch in den Abendstunden oder am Wochenende zur Verfügung. Bei der Besichtigung selbst präsentiert der Makler die Immobilie natürlich besonders vorteilhaft. Er steht den Mietinteressenten detailliert Rede und Antwort.
7. Bonität der potenziellen Mieter überprüfen
Als Vermieter wünschen Sie sich zuverlässige Mieter, die regelmäßig und rechtzeitig ihre Miete leisten. Mit einer ausführlichen Mieterselbstauskunft und einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung können Sie die Mietinteressenten schon etwas filtern. Aber auch die Überprüfung der Bonität ist eine wichtige Aufgabe. So verringern Sie das Risiko von Mietausfällen. Ein kompetenter Makler hat aufgrund seiner Erfahrung zusätzlich eine exzellente Menschenkenntnis. So kann er mit gezielten Nachfragen die Mietinteressenten noch weiter filtern.
8. Mietvertrag abschließen
Ein Mietvertrag sollte immer den aktuellen rechtlichen Vorgaben entsprechen und auf das Vermietungsobjekt abgestimmt sein. Mit einem veralteten Mietvertrag dagegen sind rechtliche und finanzielle Risiken verbunden. Ein kompetenter Makler hilft bei der Gestaltung des Mietvertrags, unter Beachtung der Grenzen des Rechtsdienstleistungsgesetzes. So vermeiden Sie als Vermieter vor allem die Nutzung von unvorteilhaften oder ungültigen Klauseln.
9. Wohnung übergeben
Bei der Wohnungsübergabe müssen Sie unbedingt ein Übergabeprotokoll anfertigen, um den Zustand des Vermietungsobjekts und die Zählerstände zu dokumentieren. Hierbei unterstützt Sie ein kompetenter Makler mit seinem Fachwissen und seinem Blick für Details. Außerdem besitzt der Makler bei der Wohnungsübergabe eine Art Zeugenstatus, was bei späteren Meinungsunterschieden zwischen den Mietparteien hilfreich sein kann. Bei der Wohnungsübergabe erfolgt auch die Schlüsselübergabe.
Pflichten des Vermieters nach Übergabe
Wenn Sie eine Immobilie vermieten, dann ergeben sich daraus einige Pflichten für Sie. So sind Sie dazu verpflichtet, Mängel und Schäden zu beheben, um das Vermietungsobjekt im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Ferner besteht eine Verkehrssicherungspflicht, sodass durch die Immobilie keine Gefährdungen ausgehen dürfen. So ist beispielsweise eine ausreichende Beleuchtung in allen Bereichen der Immobilie notwendig.
Darüber hinaus müssen Sie als Vermieter die Funktionsfähigkeit der Heizung sicherstellen. Denn die Mieter müssen während der Heizperiode ihre Zimmer auf mindestens 20 Grad Celsius heizen können. Die Erstellung einer jährlichen Nebenkostenabrechnung gehört ebenso zu Ihren Pflichten als Vermieter.
Immobilie vermieten mit Makler
Die Aufgaben rund um die Immobilienvermietung sind mit einem hohen Aufwand an Arbeit und Zeit verbunden. Ein Mietverhältnis mit dem falschen Mieter kann zu erheblichen finanziellen Verlusten führen. Daher ist die Beauftragung eines Maklers naheliegend. Denn als Immobilienexperte kennt ein Makler die Marktverhältnisse, die rechtlichen Grundlagen und die gesamten Abläufe bei einer Immobilienvermietung. Darüber hinaus ist er im Umgang mit Mietinteressenten besonders routiniert, wovon auch ein Vermieter profitiert.
Wenn Sie eine Immobilie vermieten wollen, dann rechnet sich die Beauftragung eines Maklers. Sie sparen sich einen erheblichen Arbeits- und Zeitaufwand und reduzieren das Risiko einer Immobilienvermietung an einen ungeeigneten Mieter.
Wenn Sie Ihre Immobilie mit einem Makler vermieten wollen, dann nehmen Sie gerne mit uns Kontakt auf. Wir übernehmen alle Aufgaben der Vermietung von A bis Z für Sie: Professionell | Vertrauensvoll | Kompetent. Köln Junkersdorf.
